DESET NEJVĚTŠÍCH ZMĚN, KTERÉ PŘINÁŠÍ NOVELA OBČANSKÉHO ZÁKONÍKU

 

Novela občanského zákoníku neboli zákon  č. 163/2020 Sb., přinesla mnoho novinek a zjednodušení v oblasti bytového spoluvlastnictví a úpravy nemovitostí. Kterých deset největších změn je třeba si všimnout?

 

1. Předkupní právo k nemovitostem se (naštěstí) vrací do starých kolejí

 

Pokud jste v posledních třech letech prodávali byt, setkali jste se pravděpodobně s tím, že jste museli nabídnout byt nejprve ostatním vlastníkům bytů v domě, a to proto, že součástí prodeje bytu je i převod podílu na společných částech k domu a pozemku, kde jste de facto byli spoluvlastníky. Tato nesmyslná procedura jednak zdržovala a jednak znervózňovala všechny poctivé prodávající, kteří jednoduše chtěli prodat byt někomu jinému. Spoluvlastník, který měl v úmyslu prodat svůj podíl na společné věci, nejprve měl povinnost nabídnout podíl ostatním spoluvlastníkům(tzv. „předkupní právo“ – §1124 a §1125 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění – dále jen „OZ“), kteří získali přednost před „cizími“ zájemci o podíl na společné věci, což někdy vedlov případě bytového spoluvlastnictví k frustrujícím prodlevám, kdy byl každý vlastník bytové jednotky (a podílu na společně vlastněných nebytových prostorech nebo společně vlastněnými pozemky) povinen nabídnout někdy i stovkám spoluvlastníků nemovitost k odkupu.

 

Novelou došlo k návratu k původnímu znění § 1124 a § 1125 OZ. Prodávající již nemá obecně povinnost nabízet nemovitost ostatním, může ji tak prodat, komu chce a kdy chce. Pouze v případě dědictví nebo v situaci, kdy se daná osoba stala spoluvlastníkem mimo vlastní vůli či iniciativu, se uplatní lhůta šesti měsícůpro předkupní právo. Tedy pokud například získáte z dědického řízení dům, budete-li jej prodávat do šesti měsíců od získání nemovitosti, musíte jej nabídnout ostatním spoluvlastníkům v předkupním právu, poté však tato povinnost neplatí.

 

2. Založení SVJ i jednou osobou (nejčastěji developerem) a jak se mění počty

 

Do novely se nám promítlo úspěšně vylobbované úsilí vlivných osob, které provádějí bytovou výstavbu, o to, aby si mohli zakládat SVJ sami.

K založení SVJ může dojít pouze schválením stanov, a to buď jejich přijetím na ustanovující schůzi SVJ nadpoloviční většinou všech hlasů vlastníků jednotek nebo mimo ustavující schůzi, kde je zapotřebí hlas všech vlastníků jednotek, resp. vyžaduje pro schválení většinu hlasů všech jednotek nebo shodu všech vlastníků na jejich obsahu. Ustavující schůze o přijetí stanov vyžaduje veřejnou listinu (tj. notáře) a ta musí obsahovat schválený text stanov. Pokud by SVJ zakládal jediný vlastník, stanovy nevyžadují formu veřejné listiny(!)

Dosud vznikalo povinně společenství vlastníků tam, kde bylo alespoň 5 jednotek ve vlastnictví alespoň 3 různých vlastníků, a to nejpozději po vzniku práva k první převedené jednotce. Nyní dle novely se mění § 1198 tak, že vznikne společenství vlastníků tam, kde v domě jsou alespoň 4 jednotky ve vlastnictví 4 různých vlastníků.

Pokud se na shromáždění nepodařilo sejít v požadovaném počtu tak, aby bylo shromáždění usnášeníschopné, může se o věcech, které byly na programu neuskutečněného shromáždění, hlasovat rozhodnutím mimo zasedání (tzv. „per rollam“). Dle § 1210 se smí konat náhradní shromáždění, pokud to připouštějí stanovy. To je pak usnášeníschopné za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají alespoň 40% všech hlasů.

 

4. Změna stanov se obejde i bez notáře

 

Zatímco dosud vyžadoval vznik společenství vlastníků formu veřejné listiny(tedy notáře), což neplatilo jen tehdy, jestliže se zakládalo společenství prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám ujednáním ve smlouvě o výstavbě, doznalo zakládání „ponovu“zajímavých změn. Například, zbytečný údaj o tom, kdo je první statutární orgán SVJ se po jeho vzniku může vypustit. Může o tom dle stanov rozhodnout i statutární orgán sám, aniž by šlo o rozhodnutí o změně stanov. Nově doplněné odst. 4 a 5 ustanovení §1200 občanského zákona konečně umožňují, aby se jakákoliv změna stanov SVJ obešla bez notáře.

 

 

 

5. Stanovy už nepropašujeme do prohlášení vlastníka u SVJ a změna půjde i bez schůze

 

Novelou OZ se poměrně zmenšil okruh povinných prvků pro prohlášení vlastníkapři rozdělování domu na jednotky, nesmí již obsahovat stanovy, ale pouze údaje o vymezované nemovitosti (vymezení jednotek a podílů na společných částech, atd.). Stanovy lze po účinnosti novely OZpřijímat pouze samostatně,což je docela škoda.

Při změně prohlášení vlastníka, což je situace, kdy se zasahuje do společných práv vlastníků jednotek – například si jeden chce od ostatních koupit nevyužívanou půdu a udělat si „horní patro“ nebo když si místo bývalé kotelny chtějí zřídit v daném místě kolárnu, dochází k absurdním situacím, kdy vlastníci jednotek sepíší dohodu o schválení změny prohlášení vlastníka a pak si ještě musí to samé potvrdit na shromáždění.

Vlastníci jednotekmohou i nadále v souladu s § 1169 OZ prohlášení změnit, ale nebudou k tomujižpotřebovat souhlas na shromáždění(pokud si to vlastníci nedohodnou), ale bude stačitsouhlas každého z nich samostatně. Ke změně prohlášení se ale vyžaduje písemný souhlas vlastníka jednotky (pokud je na ni vázáno nějaké právo, tak také souhlas této osoby), jehož práv a povinností se změna dotkne. Pro účinnost změny prohlášení se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže se změna dotýká práv a povinností všech vlastníků jednotek.

Ke změně prohlášení postačí souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, týká-li se změna společných částí, při které se nemění velikost podílu na společných částech, nejde-li o části ve výlučném užívání vlastníka jednotky, účelu užívání bytu na základě žádosti jeho vlastníka, nebo pravidel pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, jsou-li určena v prohlášení.

 

6. Stavební úpravy v jednotkách SVJ, kontrola dokumentů a osob žijících v domě

 

Vlastník jednotky spravuje svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu; jde-li však o společné části uvnitř bytu a společné části, které slouží vlastníku jednotky k výlučnému užívání, provádí a hradí pouze údržbu a drobné opravy. Vlastník jednotky musí oznámit správci nemovitosti jméno, bydliště své i osob, kterým byt přenechal k užívání na nepřechodnou dobu a počet osob, které budou mít v bytě domácnost, správce pak vede seznam vlastníků jednotek a osob.

Dosud se mohl vlastníkpouze seznámit, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a dům a pozemek spravuje, za tím účelem směl nahlížet do smluv i účetnictví, ale nemohl si pořizovat kopie či výpisy a opisy (leda to připouštěly stanovy). Nynísi dle § 1179 novely OZ smí pořizovat výpisy, opisy i kopie výše uvedených dokumentů. To jistě bude na jedné straně posilovat bezpečí vlastníků, ale na druhé straně to bude nahrávat notorickým stěžovatelům a ztíží opět práci statutárních orgánů a správců společenství vlastníků jednotek, kteří budou kopírovat a kopírovat.

Dle § 1182 pokud byl vlastník k tomu předem vyzván správcem, musel umožnit do bytu, ve kterém probíhaly stavební úpravy, přístup, zda neohrožují, nepoškozují či nemění společné části domu. Nyní vlastník jednotky předem oznámí správci stavební úpravu uvnitř svého bytu– tj. má povinnost ji informovat ze zákona a dále platí, že se mu může tato osoba do bytu podívat za výše uvedeným účelem a stačí pouze „předchozí výzva“ – ovšem až jako krajní řešení neboť novelou byla upravena dikce na „popřípadě i přístupem do bytu“namísto původního „umožní do bytu přístup“.

Vlastník má povinnostpředem oznámit správci domu činnost či podnikání v jednotce,který by mohla vést k narušení obvyklého klidu a pořádku v domě na dobu nikoliv přechodnou. Je ovšem otázka, jak vymáhat, pokud se tak nestane.

 

 

7. Vlastníci jednotek se mohou zbavit nepohodlného souseda efektivněji

 

Naprostou rozbuškou v rukách exekutora se jeví ustanovení § 1184 novely OZ, kdy na návrh osoby odpovědné za správu domu může soud nařídit prodej jednotky toho vlastníka, který i přes písemnou výstrahu osoby odpovědné za správu domu porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek.Ve výstraze se uvede důvod jejího udělení, upozornění na možnost podání návrhu na nařízení prodeje jednotky a výzva, aby se vlastník porušování povinností zdržel, popřípadě aby následky porušování povinností odstranil; k tomu se vlastníkovi poskytne přiměřená lhůta, nejméně však 30 dnů.

 S podáním návrhu musí vyslovit souhlas většina všech vlastníků jednotek; při určení většiny potřebné pro vyslovení souhlasu se pochopitelně nehledí na hlas vlastníka, o jehož jednotku jde.

V podstatě jsme svědky situace, kdy není třeba, aby soud deklaroval právo na nucený prodej jednotky, místo toho postačí výše uvedená výstraha. Společenství vlastníků má tedy v rukách i možnost vyloučit nepohodlného vlastníka jednotky a jeví se to jako daleko dostupnější metoda než doposud (v ČR zatím kladných rozsudků dle tohoto ustanovení bylo méně než 5).

 

 

8. Správa bez vzniku společenství vlastníků

 

Jestliže společenství vlastníků nevzniklo, je třeba na správu takového domu a jednotek použít pravidla uvedená v prohlášení, pokud bylo společenství vlastníků založeno a nemá-li pravidla určeno, použijí se pravidla dle stanov. V záležitostech ohledně správy domu se použijí ustanovení obdobně jako u shromáždění.

Vlastníky svolá správce a k přijetí vyžaduje souhlas většiny všech vlastníků jednotek, leda by prohlášení či stanovy vyžadovaly vyšší kvorum. Z právních jednání správce jsou vlastníci zavázáni a oprávněni společně a nerozdílně.Jde-li o jednání, která jsou v působnosti shromáždění, jsou oprávněni a zavázáni jen, je-li k němu dán souhlas dle § 1191odst. 2. První správce je určen v prohlášení, při volbě nového se postupuje dle § 1191 odst. 2, správce lze odvolat jen tehdy, pokud je zároveň zvolen správce nový.Správcem je vždy pak vlastník jednotky, co má nadpoloviční podíl na společných částech domu a pozemku. Na návrh lze správce soudně odvolat i se funkce vzdát.

 

9. Smluvní pokuta v nájmu bytu

 

V oblasti nájmu nemovité věci za účelem bydlení novela posílila ochranu pronajímatele, když umožnila stranám si v nájemních smlouvách o nájmu bytu sjednat povinnost nájemce zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, poruší-li své povinnosti nájemce(§ 2239 občanského zákoníku). Součetvšech smluvníchpokutvzniklých za dobu nájmu a jistoty nesmí překročit trojnásobek měsíčního nájemného. Jinými slovy, pokuta snižuje kauci a naopak, a pokud překročí pokuta a jistota trojnásobek měsíčního nájemného, nebude platná v částce nad povolený limit.

 

10. Odpovědnost za dluhy v SVJ

 

SVJ smí nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku. Dle ust. § 1195 novely OZ práva a povinnosti ze závazků spojených se správou domu a pozemku vzniklých před vznikem společenství vlastníků, z nichž jsou vlastníci jednotek oprávněni a zavázáni společněa nerozdílně, přechází dnem vzniku SVJ na SVJ; ti oznámí bez zbytečného odkladu po svém vzniku všem věřitelům a dlužníkům, kteří se k dluhům vážou, že došlo ke vzniku SVJ. Vlastníci jednotek ručí za splnění dluhu nerozdílně, ledaže věřitel bez zbytečného odkladu vyslovil souhlas s tím, aby vlastníci jednotek ručili podle § 1194 odst. 2 OZ.

SVJ vzniklé po převodu jednotekz vlastnictví právnické osobypodle § 1188 do vlastnictví jeho členů, může dluh z úvěruposkytnutého této právnické osobě na opravu, údržbu nebo stavební úpravu domu, převzít, přistoupit k němu nebo jej zajistit, pokud s tím souhlasí(písemně s ověřeným podpisem) všichni jeho členové. Jinými slovy, převodem vlastnického práva k jednotce (bytu) přecházejí na nového majitele dluhy předchůdce vůči správci SVJ– dluhy na zálohách, atd. Je-li pro to důležitý důvod a lze-li to po členu spravedlivě požadovat, může  SVJ navrhnout soudu, aby prohlášení vůle člena, který nesouhlasil s převzetím, přistoupením či zajištěním takového dluhu, bylo nahrazeno soudním rozhodnutím.

 

 

4.5.2020

 

Mgr. Veronika Sluka, advokátka